2010年8月28日

買屋前 確認非道路預定地


比對建物謄本與都市計劃圖 賣方未告知可解約
 2010年08月28日蘋果日報



買房時應注意房屋是否座落於道路預定地上,以免未來面臨可能被徵收的風險。張界聰攝

【廖芸婕╱台北報導】1970年《都市計畫法》通過施行後,政府依法徵收地主私人用地為計劃道路,但土地與建物所有權經一次次的移轉,可能發生建物座落於道路預定地上而屋主不自知的情形,甚至面臨未來被徵收的風險。為避免此情形發生,買屋前可比對建物登記部謄本與都市計劃圖。

事前功課

信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示,建物座落在道路預定地上的原因,通常是因土地在久遠年代前曾經由不同地主分割,產權在經年累月模糊不清下,新房屋在搭建之後造成道路預定地被削邊、截角,建物也變成「某部分」位於道路預定地上。 

此外,位在同一社區、兩棟建物之間的道路也必須多加留意,若該道路被劃定為道路用地,即使該土地產權屬於私人所有,或住戶誤以為該道路屬於「社區私有道路」,未來可能面臨道路被徵收的風險。 

記載公共設施保留地

買屋民眾若擔心房屋基地屬於道路預定地的一部分,可到房屋所在區域的地政事務所調閱「建物登記簿謄本」,再向各縣市政府或鄉鎮市公所調閱「都市計劃土地使用分區證明」,比對一下,可看出房屋是否座落於計劃道路用地。若閱讀上有困難,可以現場請行政人員幫忙解析。 

透過仲介買賣二手屋,通常業者負責將「房屋現況平面圖」(格局圖)與當地地政事務所「建築物平面圖」比對,實際面積也可經由丈量測得,若與地政事務所版本有誤差,極可能房屋格局結構曾變動。鑑定或估價公司也會調閱登記簿謄本,調查所有權人是誰、有無抵押權設定,並比對是否與房屋現況符合。 

仲介未告知亦須賠償

21世紀不動產法務部經理邱創智則表示,房屋若位於計劃道路上,該屋坐落的土地謄本一定會記載其為「公共設施保留地」,亦即依照都市計劃應徵收而未徵收的用地,且地主會有地價稅、土地增值稅等優惠,「所以屋主絕對知情。」

邱創智說,房屋位於道路預定地雖不像具體瑕疵般立即發生,短期內對屋主權益可能無太大影響,但賣方與仲介仍對此風險負有告知義務。買方若交屋後才知情,可向賣方主張「不完全給付」之債務不履行的損害賠償,又因這樣的瑕疵難以彌補,通常可主張直接解約;仲介則因未盡調查與告知義務,同樣須負擔損害賠償責任。 

判斷房屋是否座落於道路預定地方法



資料來源:《蘋果》採訪整理 

沒有留言: